Obecně se má za to, že stavební spoření je možnou alternativou hypotéky pro financování pořízení nemovitosti či jiných investic do nemovitostí (výstavba, rekonstrukce apod.). Je také známo, že na rozdíl od hypotéky lze stavebním spořením za určitých okolností financovat nákup bytu v družstevním vlastnictví. Také se často říká, že stavební spoření je výhodné pro nižší úvěry cca do 2 mil. Kč, pro vyšší úvěry je výhodnější hypotéka. V neposlední řadě se má často za to, že hypotéku lze použít na cokoli, kdežto stavební spoření pouze na investice do nemovitosti. Všechny výše uvedené skutečnosti mohou, ale nemusí být pravdou, vše vždy záleží na mnoha dalších okolnostech konkrétního případu a nejvíce pak na osobních preferencích každého klienta.
Při rozhodování o financování pořízení či investice do nemovitosti je nejdůležitější si uvědomit, že stavební spoření je produkt značně odlišný od hypotéky. Hypotéka je čistě úvěrový produkt, kdežto stavební spoření je produkt spořící, který může (ale nemusí) přejít v produkt čistě úvěrový nebo v kombinaci obojího (fáze dospořování + meziúvěr).
Cílem tohoto článku je ukázat systém stavebního spoření v porovnání s hypotečním úvěrem a aplikovat obě varianty na konkrétním příkladě. Toto srovnání by mělo klientovi pomoci se optimálně rozhodnout pro způsob financování pořízení nemovitosti v závislosti na jeho osobních preferencích.
Konstrukce hypotečního úvěru
Často se v nabídkách hypotečních bank setkáváme s pojmy jako anuitní splátka, fixace úrokové sazby, nesplacená jistina apod. Jak vlastně funguje hypoteční úvěr? Princip hypotečního úvěru je založen na tzv. anuitním měsíčním splácení. Anuita je konstantní měsíční splátka složená z úmoru (vrácená částka dluhu) a úroku (absolutní peněžní částka placená bance za poskytnutý úvěr), která je placená ve stejných časových intervalech po dobu pevné úrokové sazby. Výpočet měsíční anuity se dá provést nenáročným vzorcem. Ze vzorce jasně vyplývá vztah mezi dobou splatnosti a úrokovou mírou, potažmo výší úvěru. Lze tak konstatovat, že výše měsíční splátky je tím nižší, čím nižší je úroková míra, čím delší je doba splatnosti a čím nižší je výše jistiny (nesplacené částky úvěru). Konstantní měsíční splátku však klient splácí jen během zvoleného období fixní úrokové sazby. Na konci fixního období banka vypočítá novou výši předepsané měsíční splátky na další zvolené období nové pevné úrokové sazby a výše zbývající nesplacené jistiny. Jak bylo uvedeno výše, každá měsíční splátka se skládá z úmoru a úroku. Podíl úmoru a úroku v anuitní splátce však není stejný. Zpočátku úvěrového vztahu banka inkasuje především svůj výnos (tedy úrok) a úmor představuje jen malou část anuity. Po čase se úmor a úrok vyrovnají a začne naopak převažovat podíl úmoru; klient tak úvěr splácí rychleji. Zajímavý je efekt daňové úspory a čisté efektivní splátky. Vzhledem ke skutečnosti, že zaplacený úrok z hypotéky je daňově uznatelný výdaj (náklad) i pro fyzické osoby, mohou tak klienti o veškeré výdaje zaplacené na úrocích snížit svůj daňový základ. Čistá splátka je tedy splátka zahrnující daňový odpočet (úsporu na daních). Protože splátka hypotečního úvěru obsahuje v prvních letech větší podíl úroku a nižší podíl úmoru jistiny, je daňový odpočet nejprve vyšší a později klesá. Čistá splátka proto postupně roste, protože klesá výše daňových odpočtů. Pokud čistou měsíční splátku dále upravíme o předpokládaný vliv inflace (kde předpokládáme růst inflace v čase), výsledná reálná splátka hypotečního úvěru přesto časem klesá, neboť pokles reálné výše splátky souvisí se snižováním hodnoty peněz vlivem inflace; dlužník (klient) tak vlastně vrací méně, než si původně půjčil, neboť kupní síla peněz časem klesá.
Konstrukce stavebního spoření
Oproti hypotéce je stavební spoření vždy spořící produkt a tedy přesný opak úvěru. Stavební spoření se však později (při splnění několika podmínek) může na úvěr transformovat či může po přechodnou dobu úvěr i spoření současně kombinovat. Vždy je ale nutný spořící prvek, který u hypotéky nenalezneme.
Stavební spoření je navrženo tak, aby bylo pro vkladatele velmi výhodné. Vzhledem ke své bezrizikovosti je skutečně ve své objemové kategorii (vklad do 20 000 Kč ročně) bezkonkurenčně nejvýhodnější. Vkladatel vkládající 20 000 Kč ročně obdrží kromě velkorysého státního ročního příspěvku 2000 Kč i zhruba 3% p.a. zhodnocení uložených prostředků. Podmínkou konečného připsání státního příspěvku je spořit minimálně 6 let. Poté je možné si celou naspořenou částku vybrat a peníze použít na cokoli. Z výše uvedeného je patrné, že mnoho klientů využívá stavební spoření čistě pro kumulaci a zhodnocení peněžních prostředků bez zvažování budoucích či dokonce okamžitých úvěrových možností.
Řádný úvěr ze stavebního spoření
Každý klient stavebního spoření však může po splnění určitých podmínek získat řádný úvěr ze stavebního spoření, který musí použít na investici do nemovitosti. Pokud spoří alespoň 2 roky, naspořil určitou část z cílové částky (obvykle 30% až 50%) a splnil požadovanou výši tzv. hodnotícího čísla, může začít čerpat řádný úvěr za předem stanovenou (obvykle velmi nízkou, cca 4% 6% p.a.) úrokovou sazbu. Cílová částka je výše peněžních prostředků, kterých chce klient po dobu spoření dosáhnout na svém účtu. Skládá se z objemu vložených prostředků po celou dobu spoření, celkových připsaných úroků, celkové přiznané státní podpory a případného řádného úvěru. Hodnotící číslo je specifický číselný ukazatel, pomocí něhož stavební spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na řádný úvěr. Každá spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě ho ovlivňuje doba, po kterou leží vklady na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Jelikož maximální výše řádného úvěru je rozdíl mezi naspořenou a cílovou částkou je celkem patrné, že řádné úvěry budou jen těžkou konkurenční alternativou k hypotékám, neboť jejich výše je značně omezena. Tak například vkladatel, který si zvolí velmi frekventovanou variantu s cílovou částkou přibližně 200 000 Kč, si bude moci po uplynutí 2 let a naspoření 80 000 Kč půjčit zbylých 120 000 Kč. Při dnešních cenách nemovitostí se evidentně jedná o zanedbatelnou částku. I kdyby vkladatel s motivem čerpat úvěr založil stavební spoření na odpovídající cílovou částku například 2 mil. Kč tak, aby mohl využít řádný úvěr ze stavebního spoření na pořízení nemovitosti v odpovídající ceně, trvalo by mu nejméně 12 let, než by splnil výše uvedené zákonné podmínky pro čerpání řádného úvěru. Z výše uvedeného je patrné, že pokud stavební spořitelny zdatně konkurují v úvěrech na bydlení hypotečním bankám, děje se tak především díky meziúvěrům (či překlenovacím úvěrům).
Meziúvěr
Především díky výše uvedeným zákonným restrikcím představujícím značnou nepružnost a neschopnost reagovat na současné potřeby klientů přišly stavební spořitelny na trh s meziúvěry (či překlenovacími úvěry). Pokud totiž klient nesplní některou z podmínek nutných pro přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření (např. spoří méně než dva roky, nevložil na účet požadovanou výši z cílové částky nebo nedosáhl požadované výše hodnotícího čísla), může požádat o meziúvěr. Meziúvěr je tedy již výše zmiňovanou kombinací spoření a úvěru. Účet klienta se rozdělí na dvě současně probíhající části; klient vkládá smluvené částky na svůj spořicí účet a postupně tak zvyšuje svoje hodnotící číslo a výši vkladu, aby měl časem nárok na poskytnutí řádného úvěru za stavebního spoření. Charakteristickým znakem meziúvěrů je tedy jednak pokračování spoření (ovšem v upravené, nikoli zvolené výši) a zároveň platbou úroků z čerpaného úvěru. Z důvodu, že meziúvěr je často využit na vyšší úvěrové částky (cca až 2 mil. Kč), musí být i spoření klientaadekvátně upraveno tak, aby klient zvládl v rozumné době naspořit 40% z cílové částky 2 mil. Kč. Proto jsou i spořící vklady stanoveny tak, aby klient naspořil požadovanou výši z cílové částky minimálně v polovině splatnosti celkového úvěru. Dalším důležitým aspektem meziúvěru je skutečnost, že do doby přidělení řádného úvěru platí klient úroky z celkového objemu meziúvěru a nedochází k jeho splácení (k úmoru). Vklady, výnosové úroky a státní příspěvky na spořicím účtu klienta jsou zcela odděleny a nejsou použity na postupný úmor meziúvěru. V rámci splátek meziúvěru nesplácí tedy klient žádnou jistinu. To znamená, že na rozdíl od splátek hypotéky, se úroky v čase nezmenšují, stejně jako se nesnižuje dlužná částka (jistina). Meziúvěr je částečně splacen až přidělením řádného úvěru ze stavebního spoření. Teprve potom se začíná splácet jistina a úroky se v čase snižují. Splácení řádného úvěru má totiž již zcela stejnou konstrukci jako hypoteční úvěr a je založeno na systému anuitních splátek.
Příklad financování nemovitosti
Následující příklad ukazuje všechny finanční aspekty při financování pořízení nemovitosti ve výši například 2 mil. Kč hypotékou a stavebním spořením. Pro zjednodušení vycházíme z předpokladu, že klient současně zakládá nové stavební spoření. Pokud by klient již stavební spoření nějakou dobu měl, mělo by to pozitivní dopad především na zkrácení doby meziúvěru, a tudíž celkové finanční náklady by byly nižší. Dalším předpokladem je stejná doba splatnosti a úroková sazba u obou variant.
Hypoteční úvěr
Anuitní měsíční splátka hypotéky na 2 mil. Kč bude 13 917 Kč. Z této splátky bud klient první rok platit 8111 Kč úrok a 5806 Kč úmor. Úrok a úmor se vyrovnají v pátém roce splácení. Pokud by klient měl stejnou úrokovou sazbu po celou dobu splácení, zaplatil by za 18 let celkem na úrocích 1 006 093 Kč. Celkové přibližné finanční náklady (včetně dalších poplatků) by byly zhruba 1 056 000 Kč.
Stavební spoření
Klient, který potřebuje získat úvěr na 2 mil. Kč, si nejprve musí založit stavební spoření s touto cílovou částkou a současně žádat o meziúvěr v této výši. Prvních sedm let bude každý měsíc dospořovat částku 10 000 Kč a současně platit měsíční úrok ve výši 8000 Kč, celkem tedy bude měsíčně platit 18 000 Kč. Na spořícím účtu klient za sedm let vygeneruje zůstatek ve výši zhruba 867 000 Kč (suma vkladů + připsané úroky + státní příspěvky). Po sedmi letech klient splní veškeré podmínky pro poskytnutí řádného úvěru a vyčerpá úvěr vy výši 1 132 958 Kč (cílová částka mínus zůstatek na spořicím účtu). Tento řádný úvěr bude mít platnost 11 let a klient bude měsíčně splácet anuitní splátku ve výši 11 320 Kč; stejně jako by tomu bylo u hypotéky se stejnými parametry. Ve fázi meziúvěru zaplatí klient na úrocích celkem 631 733 Kč a ve fázi řádného úvěru 307 321 Kč. Celkové přibližné náklady včetně dalších poplatků budou 970 000 Kč.
Co je výhodnější?
Cash-flow
Při interpretaci obou variant je nutné zmínit dva základní pohledy. První z nich je pohled z hlediska cash-flow. Je patrné, že klient s hypotékou bude mít měsíční splátku prvních 7 let výrazně nižší (o více než 4000 Kč). Navíc uvažujeme o hypotéce se stejnou splatností jako spoření tj. 18 let. U hypotéky ale není žádný problém získat splatnost až 30 let, což by znamenalo snížení splátky až na 10 574 Kč (rozdíl téměř 8000 Kč). U stavebního spoření je 18-letá splatnost (až na jisté výjimky) zpravidla maximální. I kdyby úroková sazba u hypotéky byla výrazně vyšší (třeba i o 1% i více), stále by se měsíční splátka pohybovala hluboko pod úrovní splátky v meziúvěru. Po sedmi letech bude naopak měsíční splátka klienta stavebního spoření nižší než splátka hypotéky (je to z důvodu velkého jednorázového umoření cílové částky naspořenými vklady při přechodu do řádného úvěru). Rozdíl splátky řádného úvěru a hypotéky však již není tak výrazný. Navíc pokud má klient možnost využít hypotéky se splatností 30 let, neobstojí stavební spoření z hlediska cash-flow ani ve fázi řádného úvěru, pouze v situaci výrazně vyšší úrokové sazby u hypotéky.
Finanční náklady
Druhým pohledem na tuto problematiku je aspekt celkových finančních nákladů klienta. Z výše uvedeného je zřejmé, že klient s hypotékou zaplatí za celou dobu za půjčené peněžní prostředky o 86 000 Kč více. To lze zobecnit vždy, když úrokové sazby u stavebního spoření budou stejné nebo nižší než u hypotéky. Protože momentálně jsou sazby hypoték spíše vyšší, jsou celkové náklady na hypotéky také výrazně vyšší. I malý rozdíl v úrokové sazbě hraje významnou roli po dlouho dobu splatnosti. Například v případě, že by byla sazba u hypotéky o procento vyšší tedy 5,8%, celkové finanční náklady na hypotéku by byly zhruba 1, 3 mil. Kč, tedy o 330 000 Kč vyšší než u stavebního spoření. Stejně tak, pokud by byla splatnost hypotéky 30 let, byly by celkové náklady dokonce 1,9 mil. Kč. Z pohledu celkových finančních nákladů bude stavební spoření v současné době vždy výhodnější, neboť rozhodující roji hraje právě faktor dospořování, který převáží i fakt, že klient ve fázi meziúvěru vůbec neumořuje a platí pouze úroky z konstantní dlužné částky (jistiny) ve výši 2 mil. Kč. Argument mnoha makléřů, že meziúvěr je dražší, než klasická hypotéka není zcela správný, neboť klient paralelně generuje úspory na spořicím účtu, které jsou po sedmi letech použity na snížení částky potřebné pro řádný úvěr. Pro úplné objektivní porovnání bychom však museli začlenit i faktor předpokládané inflace, který diskontuje finanční náklady u hypoték a naopak zvyšuje finanční náklady u stavebního spoření. Takové srovnání však přesahuje účel tohoto článku a za předpokladu dnešních inflačních rozmezí neovlivňuje výsledek výše uvedených kalkulací.
Závěrečná interpretace
S určitým zjednodušením se dá konstatovat, že stavební spoření je vhodnějším produktem pro klienty preferující minimální celkové náklady související s úvěrem a hypotéka je vhodná tehdy, preferuje-li klient minimální měsíční zatížení. Častým případem optimalizace obou aspektů je kombinace hypotéky i stavebního spoření, kdy klient použije na větší část potřebných financí hypoteční úvěr a menší část (obvykle alespoň 15% z ceny nemovitosti) pokryje úvěrem ze stavebního spoření. Některé produkty stavebního spoření také umožňují nákup bytu v družstevním vlastnictví bez ručení jinou nemovitostí tam, kde není možnost budoucího převodu do osobního vlastnictví tak, aby se dal použít tzv. předhypoteční úvěr. Je také pravdou, že úvěry ze stavebního spoření lze použít výhradně na investici do nemovitosti, kdežto hypoteční banky nabízí i hypotéky, které lze použít na cokoli. Vždy ale záleží na mnoha dalších aspektech každého případu, jako je například doba trvání stavebního spoření, finanční poměry ostatních rodinných příslušníků, požadavky na zajištění, možnosti ručení, typ vlastnického práva k nemovitosti v zástavě a další. Je proto více než na místě doporučení individuálně konzultovat vaše finanční možnosti s odborníkem na danou problematiku. Zavedený nezávislý hypoteční makléř pracující i s produkty stavebního spoření by měl vždy velmi rychle nalézt optimální řešení pro danou situaci.
Pozn.: veškeré údaje či hodnoty prezentované v tomto článku jsou založeny na průměrných či obvyklých tržních cenách dostupných v okamžiku vzniku tohoto článku.
